Nadpłata kredytu hipotecznego — czy się opłaca i jak ją zrobić

Każda rata kredytu składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Odsetki są naliczane od salda, które zostało do spłaty. Nadpłata od razu zmniejsza saldo, więc od kolejnego miesiąca bank nalicza odsetki od mniejszej kwoty.

Na początku kredytu odsetki stanowią większość raty, dlatego nadpłata w pierwszych latach daje największy efekt. Pod koniec okresu kapitał przeważa i oszczędność z nadpłaty jest mniejsza.

Po nadpłacie bank zwykle pozwala wybrać jedną z dwóch opcji. Skrócenie okresu przy tej samej racie daje największą oszczędność na odsetkach. Zmniejszenie raty przy tym samym okresie daje mniej oszczędności, ale poprawia miesięczny budżet i zdolność kredytową.

Jeśli planujesz w najbliższym czasie kolejny kredyt, np. samochodowy, niższa rata może być praktyczniejsza. Jeśli zależy Ci na jak najniższym koszcie, wybierz skrócenie okresu.

Kredyt 400 000 zł na 25 lat, raty równe, oprocentowanie 7% przez cały okres. Rata wynosi ok. 2 827 zł, a suma odsetek w całym okresie — ok. 448 tys. zł. Po roku spłaty saldo to ok. 393 900 zł. Nadpłacasz 20 000 zł.

• skrócenie okresu: rata bez zmian, kredyt kończy się o ok. 34 miesiące wcześniej, a odsetki spadają o ok. 77 tys. zł
• zmniejszenie raty: rata spada o ok. 144 zł miesięcznie, a odsetki o ok. 21 tys. zł
• w obu wariantach nadpłata 20 000 zł zwraca się wielokrotnie, ale skrócenie okresu daje mniej więcej 3,5 raza więcej

Dla kredytów hipotecznych zawartych na podstawie ustawy o kredycie hipotecznym (czyli od 22 lipca 2017 r.) zasady są ograniczone przepisami:

• przy oprocentowaniu zmiennym bank może pobrać rekompensatę tylko za spłatę w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy
• rekompensata nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty ani odsetek, jakie byłyby naliczone od tej kwoty przez rok
• rekompensata musi wynikać z umowy — jeśli umowa jej nie przewiduje, bank jej nie pobierze
• przy oprocentowaniu okresowo stałym zasady naliczania rekompensaty określa umowa — sprawdź ją przed nadpłatą
• starsze umowy mogą mieć inne zapisy — warto przeczytać tabelę opłat i prowizji
• coraz więcej banków w ogóle odchodzi od pobierania prowizji za nadpłatę i wcześniejszą spłatę

• w pierwszych latach kredytu, gdy odsetki stanowią dużą część raty
• gdy oprocentowanie kredytu jest wyższe niż bezpieczny zysk z lokat lub obligacji
• gdy masz już rezerwę finansową na co najmniej kilka miesięcy wydatków
• gdy minął okres, w którym bank może pobrać rekompensatę

• nie masz żadnych oszczędności na nieprzewidziane wydatki
• masz droższe zobowiązania — najpierw spłać karty kredytowe i kredyty gotówkowe
• planujesz refinansowanie — może wtedy lepiej wnieść większą kwotę przy zmianie banku
• zbierasz na wkład własny drugiej nieruchomości lub planujesz duży wydatek

Regularne, nawet niewielkie nadpłaty (np. kilkaset złotych miesięcznie) działają podobnie jak jednorazowa nadpłata rozłożona w czasie. Część banków pozwala ustawić stałe zlecenie nadpłaty. Zanim to zrobisz, sprawdź, czy bank nie pobiera opłaty za każdą dyspozycję i czy każda nadpłata automatycznie skraca okres, czy zmniejsza ratę.

• sprawdź w umowie lub w bankowości internetowej, czy jest opłata i w jakim okresie obowiązuje
• złóż dyspozycję nadpłaty — wiele banków pozwala zrobić to online
• wybierz skrócenie okresu albo zmniejszenie raty
• przelej środki na rachunek kredytu w terminie wskazanym przez bank
• pobierz nowy harmonogram spłat i sprawdź, czy nadpłata została rozliczona

Nadpłata działa jak inwestycja bez ryzyka, której zysk równa się oprocentowaniu kredytu. Jeśli kredyt kosztuje 7%, każde nadpłacone 20 000 zł oszczędza w pierwszym roku ok. 1 400 zł odsetek. Lokata na 5% przyniosłaby 1 000 zł przed podatkiem, a po 19% podatku od zysków kapitałowych — 810 zł.

Lokata ma za to jedną przewagę: pieniądze są dostępne. Nadpłaconych środków bank nie odda, dlatego najpierw zbuduj rezerwę, a dopiero nadwyżkę kieruj na nadpłatę.

Przy ratach malejących część kapitałowa jest stała, a odsetki spadają z każdym miesiącem. Nadpłata zmniejsza saldo i zwykle obniża kolejne raty albo skraca okres, zależnie od dyspozycji i zasad banku. Efekt oszczędności jest podobny jak przy ratach równych — im wcześniej nadpłacisz, tym więcej zyskasz.

Jeśli Twój kredyt ma wysoką marżę, nadpłata zmniejsza dług, ale nie poprawia warunków. Czasem bardziej opłaca się przenieść kredyt do innego banku i dopiero potem nadpłacać. Bezpłatnie porównamy oba warianty, uwzględniając prowizje, wycenę i koszty ubezpieczeń.